חוזה חכירע

אם חתמתם על חוזה חכירה מול רשות מקרקעי ישראל (להלן: "רמ"י") לתקופה של 49 שנה עם אופציה להארכת התקופה בעוד 49 שנה, וחשבתם שמדובר בהארכה "טכנית" ואוטומטית, ולמעשה הזכות שבידיכם היא ל – 98 שנות חכירה רגועות, וללא כל שינוי – יתכן שטעות גדולה בידכם.

חוכרים רבים, אשר תקופת החכירה שלהם הסתיימה ופונים לרמ"י כדי להאריך את תקופת החכירה נצבים מול דרישה לחתום על חוזה חכירה חדש, שתנאיו שונים מחוזה החכירה המקורי. בוודאי לא תתפלאו אם עיון בחוזה החכירה החדש יגלה, כי תנאיו נחותים בהרבה מהחוזה המקורי.

אחת הדוגמאות הבולטות ביותר הינה החלטה חד-צדדית של רמ"י להאריך את חוזה החכירה לגבי קרקע חקלאית בכפוף להוספת תניית שינוי יעוד הקובעת, כי בעת מימוש תכנית לשינוי יעוד הקרקע החקלאית (למשל, למגורים), ישיב החוכר את הקרקע לרמ"י, ברוב המקרים, ללא מתן פיצוי הולם לחוכר. מדובר למעשה בסוג נוסף של הפקעת קניינו של הפרט על ידי המדינה. שינוי חד צדדי זה לא רק פוגע בעצם החכירה של החוכר, כי אם גם מונע ממנו למזער נזקים ולמכור את זכויותיו לצד ג' מאחר ורמ"י מסרבת להכיר בזכויותיו של הרוכש.

תניית שינוי יעוד או הפקעה?

אמנם אין חולק שאף בהיעדר תניית שינוי היעוד, ניתן היה להפקיע את הקרקע החקלאית בטרם עת (דהיינו עוד לפני תום תקופת החכירה הראשונה או הנוספת), אלא שאז היתה ההפקעה נבחנת על פי קריטריונים אחרים לגמרי. למשל, הפקעה אפשרית רק בהינתן "צורך ציבורי" מוגדר, שאין מטרתו השגת רווחים, שהקרקע הספציפית נדרשת כדי לממשו. הרשות גם צריכה להראות כי לא ניתן להגשים את תכלית ההפקעה בדרך שפגיעתה פחותה. לעומת זאת, ההחלטה לשנות את יעוד הקרקע עשויה לשרת אינטרסים ציבוריים כלליים ורחבים יותר מאשר אלה המתירים לרשויות להפקיע מקרקעין, ובניגוד להפקעה עשויים להנחות אותה בכלל אלה גם שיקולים כלכליים-תועלתניים – כך הרשות יכולה למכור את הקרקע לאחר שהשווי שלה ירקיע שחקים עם שינוי היעוד למגורים, למרבה במחיר. מדובר בניגוד עניינים מובהק בו מצויה הרשות.

הרבה דיו נשפך בשנים האחרונות סביב הדיון הסבוך בשאלה האם רמ"י רשאית לשנות את תנאי החכירה בעת הארכת תקופת החכירה, או במילים אחרות, האם רמ"י יכולה "לשנות את כללי המשחק באמצע המשחק". הדברים מקבלים משנה תוקף כאשר מי שאחראי על שינוי היעוד של הקרקע החקלאית היא לא אחרת מאשר רמ"י עצמה (באישור מוסדות התכנון, כמובן), שגם עתידה לגרוף את הרווחים.

קפלן הבטיח? אז הוא הבטיח

בפסק הדין בעניין ע"א 8325/12 מינהל מקרקעי ישראל נ' מהדרין בע"מ [נבו, 5.6.14] נסב הדיון סביב חוזה חכירה שנכרת בשנת 1955 בין מינהל מקרקעי ישראל לבין חברת מהדרין (העוסקת בנטיעה ועיבוד של פרי הדר) כאשר תקופת החכירה נקבעה ל – 49 שנה עם אפשרות להארכתה ב – 49 שנה נוספות. בחוזה החכירה נקבע כי זכות לחידוש תקופת החכירה תינתן לחוכר "לפי תנאי החכירה שיהיו נהוגים בחכירות של אדמות הקרן הקיימת לישראל בע"מ לגבי קרקעות המיועדות למטעי הדר וגידולים סובטרופיים". באותו מקרה (כמו במקרים רבים אחרים) חוזה החכירה לא עמד בפני עצמו, אלא נלווה לו מסמך נוסף שכונה "מסמך קפלן".

מסמך זה נשלח לחב' מהדרין על ידי שר האוצר באותה תקופה, אליעזר קפלן וצורף לחוזה החכירה שנחתם בהמשך בין הצדדים. ב"מסמך קפלן" נכתב, בין היתר, כי תקופת החכירה תהיה ל – 49 שנה והחוכרים יהיו רשאים להאריכה ב – 49 שנים נוספות "באותם התנאים". בהמשך חתמו הצדדים על חוזה חכירה שבו נקבע כי "מסמך קפלן" הוא חלק בלתי נפרד מההסכם.  הרקע לאישורו של שר האוצר דאז היה משבר חמור שפקד בשעתו את ענף ההדרים והמדינה שרק הוקמה ביקשה לעודד ענף זה שהיה בימים ההם ענף יצוא מרכזי וחשוב.

בפסק הדין בעניין מהדרין נקבע, אמנם, כי "מסמך קפלן מהוה חלק ממכלול של הסכמים שהתגבשו בין הצדדים לאורך זמן, והוא בבחינת הבטחה שלטונית", אך "באותה נשימה" ממש קבע בית המשפט כי כל כולה של תכלית החכירה באותו מקרה היתה חקלאית, וכי הצדדים לא נתנו דעתם לשינוי יעוד עתידי בקרקע המוחכרת בעת כריתת ההסכם.  לפיכך קבע ביהמ"ש, כי הפרשנות התכליתית לא הולמת פרשנות אשר איננה מאפשרת לרמ"י להוסיף אל חוזה החכירה תניית שינוי ייעוד בפתחה של תקופת החכירה הנוספת כנהוג בחכירות מקבילות. במילים אחרות, מי שחכר קרקע חקלאית, חזקה עליו שלא נתן את דעתו לאפשרות שהקרקע תופשר בעתיד לבנייה. האמנם? ואם כך היה בשנותיה הראשונות של המדינה, האם אמירה זו נכונה גם היום?

הפרת הסכמים בחסות בית המשפט

למעשה, מדובר בהפרה של התחייבות המדינה כלפי החקלאים שנרתמו לעזור בעת צרה וצוקה.

בית המשפט העליון עיקר מתוכן את ההבטחה שניתנה על ידי שר האוצר קפלן, ואם בעבר הממשלה רצתה לתת תמריצים לגידול החקלאות, כעת המדיניות הנחושה היא גיבוש כללים נוקשים לתהליך השבת הקרקע החקלאית למדינה, באופן שמאפשר להפקיע את הקרקע מהחקלאי ורק אחר כך לדבר איתו על פיצוי, אשר לרוב כלל אינו עומד ביחס ישיר להשקעה. כל זאת, תוך גריפת רווחים משמעותיים בחסות של עידוד בנייה.

אמנם בשנים האחרונות רמ"י ניסתה "לרכך" את הגזירה ולקבוע כללים חדשים במסגרת החלטות מועצה הקובעים כי אם החקלאי ישתף פעולה, ישולמו לו תוספות שונות, ובכלל זה הוא יהיה זכאי לזכות יזום (של עד 20%) בקרקע החקלאית לאחר שינוי יעודה (אם החקלאי לא ישתף פעולה, הוא יקבל הרבה פחות), אך מדובר בעוד אמצעי כפייה, מבלי שיש לחוכר ברירה של ממש.

האם פסק הדין בעניין מהדרין מהווה ניפוץ של חלום ההשקעה בקרקעות חקלאיות?

ארגוני החקלאים מחו, כמובן על הפסיקה של בית המשפט העליון ועל ההתנהלות הכוחנית של רמ"י ואף איימו ב"קץ החקלאות". אבל מלבד הנזק שנגרם לחקלאים, פסק הדין של בית המשפט העליון כמעט סתם את הגולל גם על השקעות ספקולטיביות בקרקעות חקלאיות, מתוך תקווה שיופשרו בעתיד. ככל שמדובר בקרקע חקלאית שבבעלות רמ"י, רוב הסיכויים שרמ"י תדרוש את השבתה אליה.

בהקשר זה נזכיר גם כי בשנת 2016 הותקנו תקנות הגנת הצרכן (חובת גילוי פרטים במכירת קרקע שאינה זמינה לבניה) ומסגרתן נקבעו חובות גילוי פוזיטיביות על מי שמבקש למכור קרקע חקלאית שלא הופשרה לבנייה, ומחייבת אותו למסור לרוכשים הפוטנציאליים בכתב וללא תשלום חוו"ד שמאית המפרטת את יעוד הקרקע, סבירות שינוי היעוד, משך הזמן למימוש הבנייה, אם בכלל, וההוצאות הדרושות עד למימוש.

לסיכום

מומלץ, אפוא, כי חוכרים המבקשים לחדש את החכירה ואשר נדרשים ע"י מינהל מקרקעי ישראל לחתום על חוזה חכירה שכולל תנאי חכירה השונים מתנאי החכירה המקוריים, יעיינו היטב בנוסח חוזה החכירה המוצע להם, ויכלכלו את צעדיהם בהתאם.