כידוע, החבות בהיטל השבחה מוטלת על בעלים וחוכרים לדורות של מקרקעין, בשל עליית ערך המקרקעין שמקורה בשינוי תכנוני המשפר את זכויות הבנייה החלות על הקרקע. עם זאת, בעוד מבעל קרקע פרטי גובות הרשויות המקומיות היטל השבחה בשיעור של 50% משווי ההשבחה, הרי שהמדינה (ובכלל זה רשות מקרקעי ישראל, רשות הפיתוח וקרן קיימת לישראל) משלמת לאותן הרשויות המקומיות "חלף היטל השבחה" בשיעור נמוך בהרבה, שעומד על 12% בלבד (כאשר עד שנת 2013 מדובר היה על 10%).
מטבע הדברים, על פי רוב האינטרס של הרשות המקומית, שמוציאה את החיוב בגין היטל השבחה, הינו "לגלגל" את חיוב היטל ההשבחה אל החוכרים ובכך להגדיל את שיעור היטל ההשבחה, בטיעון ש"הנהנה" הישיר מהקרקע הוא הבעלים הפרטי, ולא המדינה. כך יש לא מעט מקרים, שגם כאשר חובת התשלום חלה על רשות מקרקעי ישראל, הרשות המקומית מוציאה חיוב לבעלים הפרטי בניסיון להגדיל את ההכנסות שלה.
כך למשל התעוררה השאלה מה הדין מקום בו שונה ייעודה של קרקע חקלאית שהוחכרה לדורות, והחוכר אינו זכאי לנצל את הקרקע על פי יעודה החדש אך הוא טרם החזיר את הקרקע לחזרת רשות מקרקעי ישראל, או שחוזה החכירה טרם בוטל באופן רשמי? האם יש לראות באותו חוכר כ"חוכר לדורות" לעניין החבות בהיטל השבחה? במקרים מעין אלו המחוקק קבע במפורש, במסגרת תיקון לחוק התכנון והבניה, כי בקרקע אשר חוכר לדורות מוגבל להשתמש בה לצרכים חקלאיים בלבד ומיד עם שינוי היעוד חלה עליו החובה להשיב את הקרקע לרשות מקרקעי ישראל, רשות מקרקעי ישראל היא הנהנה העיקרי מההשבחה, וכיוון שכך, ראוי להחיל אף לגבי קרקע כזו את ההסדר המיוחד שבין הרשויות.
אלא, ש"תיאבונן" של הרשויות המקומיות גדול, והן לא מוכנות להסתפק בתשלום "חלף היטל השבחה" נמוך, במקרה שבו יש להן סיכוי להגדיל את הקופה.
במקרה שהוכרע לאחרונה על ידי בית המשפט העליון דובר על קרקע חקלאית ברמת השרון, אשר יעודה שונה ל"תעשיות עתירות ידע ומסחר", שינוי אשר הוביל לביטולו של הסכם חכירה לדורות שנערך בין רשות מקרקעי ישראל לבין חוכר המקרקעין, ולחיובו להשיב את המקרקעין לידי הרשות. בעקבות ביטול הסכם החכירה קמה לחוכר הזכות לקבל פיצוי מהרשות, במסגרתה זכאי החוכר לחכור מגרש חלופי שמבחינה פיזית מהווה 1/3 מהמקרקעין שהשיב לרשות. עוד בטרם מימש זכותו זו נקלע החוכר לקשיים כלכליים ומונה לו כונס נכסים. במסגרת הליכי הכינוס נחתם הסכם למכירת זכויותיו של החוכר לצד ג', חברות יזמיות שנכנסו לנעליו של החוכר המקורי, בין היתר, גם בכל הנוגע לזכותו לחכור את המגרש החלופי. כשרצו החברות היזמיות לקבל אישור על היעדר חובות כלפי העירייה, סירבה עיריית רמת השרון להנפיק את האישור המבוקש ודרשה בין היתר הסדרת תשלום היטל השבחה שחל לטענתה בגין המקרקעין, נוכח השבחתם על ידי התוכנית שאישרה את שינוי היעוד.
החברות היזמיות טענו, כי אין להחיל על המקרקעין חובת תשלום היטל השבחה. לטענתן, "הנהנה העיקרי" מההשבחה היא רשות מקרקעי ישראל, שכן היא רשאית לשווק 2/3 מהמקרקעין ביעודם החדש ולהשיא רווחים מכך, בעוד שהנאתה מן ה – 1/3 הנוסף נובעת מהעברתו כפיצוי נוכח ביטול הסכם החכירה. על כן, טענו החברות כי הפיצוי כשלעצמו איננו יכול להקים חיוב בהיטל השבחה. רשות מקרקעי ישראל הצטרפה לעמדת החברות ואישרה כי תישא בתשלום "חלף היטל השבחה". מנגד, דבקה הועדה המקומית לתכנון ובניה רמת השרון בסירובה וטענה כי קבלת עמדת החברות תוביל לסטייה מהרציונל העומד בבסיס חיוב היטל השבחה ולפיו יש לבחון מי הנהנה העיקרי מהשבחת המקרקעין. לטענתה, החברות הן הנהנות העיקריות מהשבחת המקרקעין בשל יעודו החדש, על אף שהוא מהווה רק 1/3 מכלל המקרקעין.
בית המשפט העליון דחה את טענת הועדה המקומית לתכנון ובניה רמת-השרון וקבע, כי "הנהנה העיקרי" מההשבחה הינה רשות מקרקעי ישראל, שאף הכירה בכך בעצמה. בנימוקיו קבע ביהמ"ש העליון כי רשות מקרקעי ישראל יכולה לשווק 2/3 מהמקרקעין ביעוד החדש ולהשיא רווחים מכך בעוד הנאתה מה – 1/3 הנוסף של המקרקעין נובעת מהעובדה שהיא משתמשת בו כפיצוי שעליה להעניק ממילא לחברות נוכח ביטול הסכם החכירה. בנסיבות אלה, דחה ביהמ"ש העליון את דרישת הועדה המקומית לתשלום היטל השבחה בגין המקרקעין.