על חשיבותו של פרוייקט פינוי-בינוי אין כמעט עוררין. המטרה היא לעודד התחדשות עירונית, להביא לניצול יעיל ומיטבי של משאבי הקרקע, לתרום בהיבטים חברתיים ולהביא לחידוש תשתיות ושטחים פתוחים.
למרות החשיבות הציבורית הגדולה, ולמרות ששיעור משמעותי מבין בעלי הדירות מעוניינים בחידוש הבתים, קיימת תופעה רחבה של אי מימוש עסקאות פינוי-בינוי, וזאת, בין היתר, בשל התנגדות של אחד או יותר מבעלי הדירות.
חוק פינוי-בינוי (פיצויים), תשס"ו – 2006 נועד להתמודד עם תופעת "הדייר הסרבן" – אותו דייר שמתנגד באופן בלתי סביר לביצוע הפרוייקט, למורת רוחם של שכניו. החוק מטיל סנקציה כבדה על הדייר הסרבן – חובת פיצוי לדיירים שנפגעו מהסירוב. בתי המשפט ראו בחומרה את התנהגותו של הדייר הסרבן ופסקו לחובתו תשלום פיצויי נזיקין בהיקפים של מיליוני שקלים לטובת השכנים, שנפגעו מהסירוב. עם זאת, הניסיון שהצטבר מאז חקיקת החוק הראה, כי למרות הסנקציות שהוטלו על דיירים סרבנים, עדיין קיים קושי רב בקידום עסקאות פינוי-בינוי והאפשרות לתבוע בנזיקין את הדייר הסרבן לא סיפקה את המענה הדרוש.
בתיקון לחוק שאושר בשבוע שעבר (תיקון מס' 6 מיום 29.7.18) נוספה עוד סנקציה דרמטית כלפי הדייר הסרבן והיא סמכותו של ביהמ"ש להורות בצו על פינוי הדירה של דייר סרבן ולמנות עו"ד או רו"ח, שאינו בעל דירה במתחם, אשר יהיה מוסמך בהתאם להוראות בית המשפט להתקשר בשם הדייר הסרבן בעסקת פינוי בינוי.
לצד החרפת הסנקציות על הדייר הסרבן, נוספו בחוק הוראות חשובות נוספות. בטור זה נתייחס להוראות הנוגעות לסירובם של דיירים "קשישים" (בני 75 ומעלה), המייצגים פלח נכבד מאוכלוסיית "הדיירים הסרבנים".
אין ספק, שההתמודדות עם אוכלוסייה מבוגרת בהליך פינוי-בינוי הינה התמודדות שבעיקרה רגשית ופסיכולוגית. מעבר לאקט ההריסה הפיזי של הבית הישן, קיים הקושי של אובדן הזיכרונות והחוויות, וקושי זה מתעצם אצל אנשים מבוגרים, שחיו בדירות שלהם במשך שנים רבות וחלקם אף מאז עלייתם ארצה ואינם רוצים בכל שינוי, ולו בשינוי הקטן ביותר.
על מנת להתגבר על החששות והפחדים של האוכלוסייה המבוגרת תוקן החוק. ההוראות החדשות נועדו כדי "לרכך" את המעבר עבור הקשיש ו"לקצר" עבורו את הדרך עד לקבלת התמורה הנכספת, וזאת כדי להקל על הדיירים הקשישים. מדובר במתן פתרונות אישיים לאותם מבוגרים כדוגמת מעבר לדיור מוגן או אפשרות למעבר לדירה חדשה ישירות מהדירה הישנה, ללא צורך במעברי ביניים.
החל מיום התחילה (3 חודשים ממועד פרסום התיקון), חובה על היזם להציע לקשיש לבחור, נוסף על האפשרות לקבל דירת תמורה, באחת מבין האפשרויות שיפורטו להלן, ואם היזם לא עשה זאת, סירובו של הקשיש לעסקה יחשב כסירוב סביר, ולא ניתן יהיה לחייב אותו להצטרף לפרוייקט.
בטרם ניגע בחלופות הדיור השונות נציין כי החוק רואה כ"קשיש" כל בעל דירה שבמועד שבו נחתמה עסקת פינוי הבינוי הראשונה במתחם, מלאו לו 75 שנה ובלבד שבאותו מועד הוא התגורר באותו בית שנתיים לפחות (על אף האמור, בכל הנוגע לקשיש בן 80 החוק לא מציב את התנאי של מגורים שנתיים לפחות).
החלופות אותן יש להציע לקשיש הן כדלקמן:
(א) מעבר לבית אבות, לרבות בתוספת תשלומי איזון, בשווי דומה לשווי מהוון של דירת התמורה, ובלבד שהמעבר יתאפשר עד למועד הפינוי של דירתו הנוכחית (כלומר, שהקשיש לא יצטרך לעבור "תחנת ביניים");
(ב) רכישת דירה חלופית ששוויה דומה לשווי מהוון של דירת תמורה שתימסר לקשיש עד למועד הפינוי של דירתו הנוכחית (גם כאן, ללא "תחנת עצירה" בדירה שכורה), כאשר מיקומה של הדירה החדשה יהיה ככל הניתן בסמוך לדירת הקשיש, אם הקשיש ביקש זאת;
(ג) קבלת סכום כסף בשווי מהוון של דירת התמורה, לשם רכישת דירה חלופית על ידי הקשיש, כולו או רובו, לא יאוחר ממועד הפינוי של דירתו הנוכחית.
(ד) לקבל שתי דירות ששווין המצטבר דומה לשווי דירת התמורה.
(ה) לקבל דירת תמורה ששטחה קטן משטח דירת התמורה שהקשיש אמור היה לקבל, בתוספת תשלומי איזון.
להשלמת התמונה יצויין עוד, כי בעקבות התיקון לחוק, תוקן גם חוק מיסוי מקרקעין ונקבעו בו הוראות לגבי פטור ממכירת דירת מגורים חלופית על ידי קשיש (ועל כך נרחיב במאמר אחר).
לסיכומו של דבר, בכל הנוגע לדיירים קשישים, נטל ההוכחה כי הדייר הוא דייר סרבן תעבור ליזם, שיצטרך להוכיח כי הוא הציע את כל החלופות הראויות לקשיש, וזה סירב לכל ההצעות.