האם הוראות תמ"א 38, העוסקת בתוספות בנייה לצורך חיזוק מבני מגורים הינן בבחינת "סל של זכויות" המתווספות לזכויות בנייה בהתאם לתכניות בניין עיר קיימות, או שמא בנייה בהתאם לתמ"א 38 "מקזזת" את הזכויות על פי התוכניות האחרות שחלות במקרקעין ?
אחת השאלות המעניינות בדיני תמ"א 38 הינה שאלת היחס שבין תמ"א 38 לבין תוכניות אחרות, שחלות על הבניין. לתמ"א 38 יש "מעמד בכורה" בהיררכיה של התוכניות, וזאת מתוקף היותה תכנית מתאר ארצית, שגוברת על תוכניות מתאר מחוזיות ותוכניות בניין עיר, ובכל מקרה של סתירה בין התוכניות, תגברנה הוראות תמ"א 38. כאשר מבקשים היתר בנייה מכוח תמ"א 38 יש לבצע "סינכרון" בין התוכניות החלות על המקרקעין, תוך יישום ההוראות לעניין עדיפות תמ"א 38, בהתאם להוראות התמ"א. בנושאים בהם אין סתירה בין הוראות תמ"א 38 לבין הוראות התוכניות החלות במקרקעין, יש לפעול לפי התוכניות החלות במקום, במיוחד כשהן קובעות הוראות מפורטות. לדוגמא: הוראות עיצוביות או קווי בניין וכיו"ב.
על מנת לעודד את הציבור לחזק את המבנים מפני רעידות אדמה, נקבעו בהוראות תמ"א 38 תמריצים כלכליים שמטרתם היא מימון חיזוק הבתים, ומתן הטבות כלכליות לבעלי הזכויות על דרך של הגדלת שטח דירותיהם, והוספת יחידות נוספות, שמכירתן תממן את עלויות חיזוק הבנייה.
על אף האמור, לא אחת נשמעות טענות של יזמים בדבר היעדר כדאיות כלכלית לביצוע חיזוק מבנים בהתאם לתמ"א 38, וזאת בשל מיעוט זכויות הבנייה הניתנות לניצול במסגרת תמ"א זו. בהקשר זה נשאלת השאלה מהם יחסי הגומלין בין התוכניות השונות כאשר הדבר נוגע לאופן חישוב זכויות הבנייה שניתנות לניצול במסגרת בקשה להיתר? האם זכויות הבנייה מכח תמ"א 38 הן בנוסף לזכויות הבנייה המותרות על פי תכנית רגילה החלה על המקרקעין, ואשר טרם נוצלו על ידי בעלי הזכויות, או שמא הן באות במקום אותן תוכניות, כך שתמ"א 38 איננה מאפשרת צבירת זכויות מכוח שתי תוכניות במקביל ?
הוראות תמ"א 38 קובעות (בסעיף 13), כי זכויות הבניה מכח תוכנית מפורטת "נבלעות" בתוך זכויות הבניה מכח תמ"א 38, והאחרונות יהוו את הרף העליון של זכויות הבניה לבנין. במילים אחרות, ניתן להשלים זכויות בניה מכח תמ"א 38 אם אלו עודפות על התוכנית המפורטת.
הוראות תמ"א 38 לא מאפשרות שילוב זכויות באופן שעל זכויות הבניה מכח תוכנית מפורטת, יוספו כל זכויות הבניה מכח תמ"א 38.
בפסק הדין בעניין עתמ (חי') 40428-09-14 עדירן פיורה השקעות (1996) נ' ועדת ערר מחוזית דחה בית המשפט את עתירת העותרת לאפשר צבירת זכויות מכח תב"ע ומכח תמ"א 38 וקבע, כי במסגרת תמ"א 38 רגילה (חיזוק מבנים), לא ניתן לצבור זכויות.
שונה הדבר כאשר בניין הדורש חיזוק יהרס במסגרת תמ"א 38/2. במקרה זה, הוראות תמ"א 38 קובעות (בסעיף 14א), כי הזכויות לפי תמ"א 38 מהוות "שכבה תכנונית" נוספת על התוכניות החלות על המקרקעין, כך שניתן יהיה להקים את הבניין החדש לפי זכויות הבנייה הקבועות בתכנית החלה על הבניין ולנצל גם אם הזכויות שטרם נוצלו במסגרת אותה תוכנית, ובנוסף יהיה ניתן לאשר לבניין זכויות בנייה מכח תמ"א 38.
מצב בו קיימות בבניין מגורים המבקשים לחזק (ולא להרוס ולבנות מחדש) במסגרת הוראות תמ"א 38 זכויות בנייה בלתי ממומשות מכח תוכניות החלות על המגרש, זכויות הבנייה מכח תמ"א 38 אינן מהוות "שכבה תכנונית" נוספת, אלא זכויות הבנייה מכוחה חופפות את זכויות הבנייה הבלתי ממומשות.
על כל האמור נוסיף 2 הערות: האחת – תוספת זכויות הבנייה נתונה לשיקול דעתן של רשויות התכנון. והשניה – סעיף 23 לתמ"א 38 מסדיר את האפשרות לאשר מכוחה תכנית ספציפית הקובעת תנאים יחודיים במסגרתה, ובכלל זה גם הגדלת זכויות בניה מעבר לזכויות הקבועות בתמ"א 38. בסעיף זה והפוטנציאל הרב הגלום בו נדון בטור הבא.
הכותבת הינה עו"ד במשרד מירון, בן ציון ופריבס, המתמחה בדיני מקרקעין.