עֳבוֹר לתוֹכֵן הראשי עֳבוֹר לפוּטֶר
פתיחת תפריט נייד

האם מותר לפתוח עסק בדירת מגורים ?

דיירים רבים משתמשים בדירות מגוריהם לצורך ניהול עסקים קטנים, גני ילדים, קליניקות רפואיות ואפילו משרדי עורכי דין או רואי חשבון.

בדרך כלל, כאשר העיסוק גורר עמו תנועת לקוחות רבים לבית המשותף, הדבר גורם למריבות וסכסוכים מול השכנים הקנאים לפרטיותם ולסביבתם השקטה, ולא אחת מתגלגל הסכסוך אל בתי המשפט בעוולות של מטרד ורעש לשכנים. מלבד המטרד לחיי השכנים, קיומו של עסק בבניין המיועד למגורים עלול גם להוריד משמעותית את ערך הדירות בבניין.

אבל מה שהרבה לא יודעים, הוא שהמצב עלול להסתבך הרבה יותר, ולהגיע לידי כתב אישום והרשעה פלילית.

חוק התכנון והבניה מונה שימושים מסוימים במקרקעין אשר טעונים היתר מטעם רשות הרישוי המקומית. על פי החוק, לרשות המקומית יש שיקול דעת למתן היתר כאשר תחום שיקול דעתה מוגבל לשאלה האם הבקשה עולה בקנה אחד עם התוכניות, ההנחיות התכנוניות והוראות החוק החלות על המקרקעין או הבניין הנדונים.

עם זאת, בישראל כמו בישראל האינטרס הציבורי וצורכי החיים המשתנים מחייבים גמישות תכנונית מסוימת. לכן, הרבה פעמים אנו נתקלים ברעיונות מאוד יצירתיים שנוצרו בחסות החוק, על מנת “לכופף” את החוק.

אחד הרעיונות היצירתיים המאפשר גמישות בהוראות החוק הוא מוסד ה”הקלות” וההיתר ל”שימוש חורג” מתוכנית. הפסיקה והספרות המשפטית ציינו לא אחת, כי האפשרות לתת “הקלות” מאפשרת התאמה של ההחלטה האינדיווידואלית בעניין פלוני למציאות המשתנה. היא מקנה לרשות אפשרות להתיר, מקום בו הדבר מתחייב ואפשרי, סטייה מן התוכנית הקיימת (לדוגמא: ע”א 9291/95 בן יקר נ’ הועדה המיוחדת לתכנון ובניה).

חרף האמור, מאחר שהליכי ה”הקלה” וההיתר ל”שימוש חורג” מהווים מעין הליכים “עוקפי תכנון”, נקבע זה מכבר כי הם יינתנו רק בהתקיימן של נסיבות מיוחדות המצדיקות את הסטייה מהתוכנית. ברוח זו אף הגביל המחוקק את שיקול דעתה של הרשות המינהלית, בבואה ליתן הקלה או היתר לשימוש חורג. כך למשל, נקבע כי אישורים אלה יינתנו לתקופה קצובה מראש ונדרש כי הם לא יסטו במידה ניכרת מהתוכנית.

על מנת שניתן יהיה לנהל עסק בבית מגורים צריך להגיש בקשה מיוחדת להיתר “בשימוש חורג”, וזאת כאשר התוכנית החלה על המקרקעין איננה מאפשרת הקמת בתי עסק אלא הינה אך ורק לצרכי מגורים. מבלי שמגישים בקשה לשימוש חורג, לא ניתן להפעיל את העסק או את המשרד. בהתאם לחוק התכנון והבניה, “שימוש חורג” הוא שימוש שחורג מהשימוש בקרקע או בבניין והשימוש בו הוא לא למטרה שהוגדרה לו בתוכנית בניין עיר. מי שרשאי לאשר את השימוש החורג היא הוועדה המקומית לתכנון ולבניה.

הבעיה הגדולה מתחילה בכך, שרבים מנסים לעקוף את הביורוקרטיה הכבדה הכרוכה בהגשת בקשות מסוג זה, וקובעים תחילה “עובדות בשטח” – קודם כל פותחים את העסק ומנהלים אותו בביתם ורק אחר כך מגישים בקשות לוועדה לתכנון ובניה. ועדות התכנון אינן מחויבות לאשר פתיחת עסק באזור שאינו מיועד לכך, אשר משנה את צביון המגורים. בנוסף לכך, במסגרת ההליך ניתנת זכות התנגדות לדיירים הגובלים והסמוכים לדירה שאמור לפעול בה בית העסק.

בתי המשפט קבעו כי בבוא הועדה המקומית לתכנון ובניה לבחון בקשה למתן שימוש חורג עליה להתחשב במרקם הכולל של המערכת העירונית ולא רק בנכס המסוים בו מבקשים את השימוש החורג. בוועדה נזהרים שמא מתן ההיתרים לשימושים חורגים יביא לכך, שתחת כל בנין יוקם מרכז מסחרי, מרפאה או גני ילדים ובכך תהיה פגיעה באזורי המגורים.

המבחן העיקרי שהוגדר בחוק, הוא האם השימוש מהווה שינוי יסודי של אופי הסביבה. הפסיקה קבעה את מבחן “קבלת הקהל” כאחת האינדיקציות לבחון פרמטר זה. לפי מבחן זה, כאשר יש קבלת קהל או תנועה ברחבי הרכוש המשותף והשימוש בו על ידי קהל הלקוחות של העסק, מדובר בשימוש חורג. ככל שעסק ממעט בקבלת קהל כך הוא אינו מהווה מטרד ויכול להיות בלתי מורגש.

בעיה נוספת היא, שהיתר ל”שימוש חורג” מתוכנית ניתן לתקופה מוגבלת מראש, בין 3 ל – 5 שנים. המשמעות היא, שמי שמבקש בקשה ל”שימוש חורג” צריך לחזור על הבקשה אחת לכמה זמן, על מנת לוודא שהשימוש הניתן לו יהיה בתוקף ולא יפקע. גם אם בעל העסק ביקש פעם אחת את ההיתר, הוא לא יצא ידי חובתו בכך, ועליו לעקוב אחר תוקפו של ההיתר ולדאוג לחדש אותו מעת לעת. אם בעל העסק מבקש להפוך את ההיתר לקבוע, עליו ליזום שינוי בתכנית בניין עיר אל מול הרשות המקומית.

הבעיות מחמירות כאשר מדובר בדירה מושכרת כאשר השוכר מנהל במושכר עסק בלא ידיעתו של בעל הדירה. מעבר לכך, שהמעשה הפלילי של השוכר עלול לחייב גם את המשכיר בפלילים, הרי שגם מס הכנסה עלול להצטרף לחגיגה.

על-פי פקודת מס הכנסה, כל הכנסה בין שהיא מעסק או משלח יד ובין שהיא השתכרות או רווח ממקור אחר, כמפורט בפקודה היא בגדר הכנסה החייבת במס.  הפטור ממס או הנחה בשיעור המס, הם אפוא חריג לכלל, ומותנים בהתקיים התנאים למתן הפטור. החובה להוכיח קיומם של התנאים, מוטלת על הטוען לפטור – הנישום (במקרה שלנו, בעל הדירה).

כדי להוכיח זכאות לפטור להכנסה מהשכרת דירה, על הנישום להוכיח כי ההשכרה הייתה למטרת מגורים. הדבר גם תואם את תכלית החוק שלא להביא להעלאה משמעותית בדמי השכירות למגורים ובכך להקל על השוכרים לצורך זה. תכלית הפטור הוא ליחיד מהשכרת דירת מגורים אחת או יותר, עד לגבול בשיעורם הכולל וזאת כדי לעודד בעלי דירות להשכיר דירותיהם ולהקל את המצוקה של מחסור בדירות למגורים. הפטור ממס ניתן רק אם המושכר ישמש למגורים בלבד. אין תכלית דומה לגבי מושכר בו מתנהל עסק.

רבים ממשכירי הדירות, אשר עושים שימוש בחוזי שכירות שמוצאים באינטרנט, עלולים למצוא עצמם חבים באחריות פלילית כאשר הם לא דאגו לכסות את עצמם במסגרת החוזה ממצבים בהם השוכר חורג ממטרת השכירות. יתרה מכך, הם עלולים גם להפסיד את הפטור שמס הכנסה מעניק בגין השכרת דירות מגורים (עד לשיעור הקבוע בחוק), אם לא ידאגו לעגן את זכויותיהן בצורה מפורש בחוזה השכירות.

המסקנה המתבקשת היא שכל המעוניין להפוך את דירת מגוריו או את חלקה לעסק/משרד/קליניקה וכיו”ב – מומלץ לו להגיש בקשה להיתר שימוש חורג, כיוון שאם לא יעשה זאת הוא יסתכן בכתב אישום ובהרשעה פלילית. מי שלא מעוניין להפוך את דירת מגוריו לעסק, ובכל זאת משכיר את דירתו לשוכר, עליו לדאוג להגן על זכויותיו במסגרת חוזה השכירות על מנת שלא ימצא את עצמו קירח מכאן ומכאן.