עֳבוֹר לתוֹכֵן הראשי עֳבוֹר לפוּטֶר
פתיחת תפריט נייד

המחיר של דייר סרבן

עסקאות פינוי בינוי, על אף המורכבות הרבה הכרוכה בביצוען (הן מורכבות אנושית והן מורכבות משפטית), הן עסקאות שכמעט ניתן להגדיר אותן בגדר “מתנה” של ממש לדיירים. זה חלום. לעבור מדירה ישנה, בבניין מוזנח ולא מפותח אל דירת חלומות בבניין חדשני ומפרט חדיש, וכל זאת ללא עלות כספית מצד הדייר.

על אף הפוטנציאל הרב הגלום בעסקאות מסוג זה, פרוייקטים אלה נתקלים לא אחת בקשיים שונים, וביניהם הקושי לשיתוף פעולה מצד בעלי הדירות. לעתים יש קושי של ממש בהשלמת עסקאות פינוי בינוי, למרות שיש רוב ברור מקרב בעלי הדירות לעסקאות, וזאת נוכח סירוב עיקש מצידם של בעלי דירות בודדים להירתם לפרוייקט ולהתפנות מדירותיהם.

מאחר ועסקאות פינוי-בינוי הן בגדר אינטרס ארצי, המחוקק קבע הוראות ברורות בדבר אופן ההתמודדות עם תופעת “הדייר הסרבן” באמצעות חקיקת חוק פינוי בינוי (פיצויים), התשס”ו – 2006, במטרה להקל על פינוי בניינים בשטחים שהוכרזו לפינוי בינוי. החוק קובע, כי דיירים המסרבים לפרוייקט יהיו חשופים לסנקציה של תשלום פיצויים ליתר הדיירים התומכים בעסקה בגין הנזק שנגרם להם בשל אובדן העסקה.

לצד הסנקציה נגד “הדייר הסרבן”, החוק מונה נסיבות שבהתקיימן הסירוב של הדייר הסרבן לא יחשב כסירוב בלתי סביר לעסקה. הסדר זה משקף את האיזון ההכרחי בין זכותו הקניינית של “הדייר הסרבן” לבין זכויות יתר בעלי הדירות ליהנות מהתועלת הטמונה בעסקה, כשברקע האינטרס הציבורי בקידום הפרוייקט.

בבואו לדון בתביעה המוגשת על פי החוק, השאלה העיקרית הניצבת לפני ביהמ”ש היא השאלה מתי יחשב בעל דירה כ”דייר סרבן” שסירובו בלתי סביר. ביהמ”ש יערוך אבחנה בין בעל דירה שהתנגדותו נובעת מנימוקים כנים וראויים שיש להתחשב בהם, לבין בעל הדירה שהתנגדותו נובעת מנימוקים שאין מקום להתחשב בהם בנסיבות העניין, ולבין בעל הדירה שמטרת התנגדותו סחטנית גרידא.

התנאי המרכזי במסגרת בחינת סבירות הסירוב הינו התנאי הנוגע לכך שרוב מיוחס (80%) מקרב בעלי הדירות הסכים לעסקה שעל הפרק, ונמצא שמדובר בעסקה כדאית כלכלית הכוללת בטוחות הולמות. לצד תנאי זה, מונה החוק שלושה תנאים נוספים: הצעת מגורים חלופיים למשך תקופת ביצוע הפרוייקט, לרבות התאמתם במידה ובעל הדירה או בן משפחתו סובלים ממוגבלות; הצעת בטוחות הולמות; והצעת תמורה לסרבן.

לצד כל אלה, מופיע בחוק תנאי “סל” המכיר בסירוב כסביר, במקרה בו מתקיימות נסיבות אישיות מיוחדות. החוק אמנם מבהיר, שיתכנו נסיבות אישיות מיוחדות של בעל הדירה ה”סרבן” שבהתקיימן אין לצפות שיסכים לתנאים להם הסכימו שאר בעלי הדירות, אך הוא לא מגביל את הנסיבות (אם כי על פי הפסיקה רק במקרים נדירים היחס הסובייקטיבי של הדייר הסרבן לדירתו יחשב כסירוב סביר).

לסיום, חשוב להדגיש, כי החוק אינו מאפשר לכפות על “הדייר הסרבן” להצטרף לפרוייקט, אלא רק מציב “תג מחיר” לעמידתו הדווקנית על סירובו הבלתי סביר. כך למשל, קיימים פסקי דין המחייבים את “הדייר הסרבן” לפצות את כל שכניו בסך ההפרש בין דירת ההטבה לבין ערך הדירה שבבעלותו כיום (הערכה על פי חוות דעת שמאי שמלווה את העסקה).

חשוב להדגיש, שעל הדייר הסרבן חלה החובה להוכיח מדוע הסירוב שלו הוא סביר (ראו למשל: ע”א 51373-01-11 נבט נ’ אנוך).