עֳבוֹר לתוֹכֵן הראשי עֳבוֹר לפוּטֶר
פתיחת תפריט נייד

פיקציה משפטית: זיקת הנאה כתחליף להפקעה

 

פתגם ידוע אומר, ש”אם זה נראה כמו ברווז, הולך כמו ברווז, ועושה קולות של ברווז – זה בוודאי ברווז”. נשמע פשוט? כנראה שלא.

בית משפט המחוזי בתל-אביב קבע לאחרונה {עת”מ (ת”א) מ.ע.ג.ן יעוץ וניהול נכסים נ’ עיריית ת”א (נבו, 15.3.18)}, כי שטח שבבעלות פרטית ברחוב נחמני בת”א יופקע בפועל לטובת שימוש כמדרכה ציבורית, אך פעולה זו לא תיחשב כהפקעה ממש, הבעלות לא תעבור לעיריית ת”א, אלא רק תירשם לטובתה “זיקת הנאה”.

במוקד הסכסוך עמד בנין בסגנון “באוהאוס” שנבנה בתקופת המנדט הבריטי, בשנת 1935. בשנת 2008 פורסמה תכנית לשימור מבנים ואתרים בת”א, הכוללת הגבלות מחמירות בנוגע לשיפוצים ותוספת זכויות, ומתן תמריצים לשיקום ושימור המבנים בעיקר באמצעות “ניוד” זכויות בנייה למגרשים אחרים. הבניין הנדון הוגדר במסגרת התכנית כבניין לשימור.

במסגרת בירור זכויות הבנייה הניתנות ל”ניוד”, הודיעה עיריית ת”א ששטח המקרקעין הוא 854 מ”ר וכי סך הזכויות לניוד יחשבו ע”פ קביעה זו. העותרת חלקה על הקביעה וטענה כי השטח לפי מדידת מודד מוסמך מטעמה הינו 1,029 מ”ר. בתגובה השיבה עיריית ת”א כי ע”פ תכנית השימור היא רשאית לקבוע גבולות חדשים למגרש עליו בנוי מבנה לשימור, וכי השטח המופחת משמש בפועל כמדרכה לטובת הציבור, למרות שלא מדובר בשטח שהופקע מהעותרת.

העותרת לא חלקה על כך שבפועל השטח שבמחלוקת משמש כמדרכה כל השנים. מאידך, העותרת טענה, כי דרך המשמשת לצרכי ציבור יכול שתהיה בבעלות פרטית, מעולם לא בוצעה הפקעה של השטח שבמחלוקת, ולפיכך שטח זה נותר בבעלותה של העותרת.

כידוע, על פי חוק-יסוד: כבוד האדם וחירותו, אין לפגוע בקניינו של אדם שלא כדין. לפיכך, הדרך המשפטית היחידה שבה ניתן להפחית את השטח שבמחלוקת משטח הבניין, ולבצע חישוב “נטו” של הבניין היא אך ורק על ידי דיני ההפקעות. מאחר ובפועל לא בוצעה כל הפקעה, בית המשפט קבע שהדרך הנכונה לשמור על זכויותיה של העותרת, וגם על זכויות העוברים ושבים במדרכה הינה לקבוע, כי לצורך “ניוד” הזכויות השטח שיחשב הינו השטח המלא של הבניין (1,029 מ”ר), אך במקביל תירשם זיקת הנאה לטובת עיריית ת”א על שטח המדרכה – דבר אשר יאפשר את המשך השימוש הציבורי.

לכאורה, מדובר ב”משפט שלמה” צודק ותוצאה יצירתית. אך בפועל, יש מידה לא מבוטלת של סכנה מפני תקדימים דומים ושלילת זכויות האזרח שלא במסגרת הפקעה המזכה פיצויים במקרים המתאימים.