אחת השאלות החשובות ביותר שצריך לשאול עצמו אדם לפני שמגיש כתב תביעה הינה השאלה הבסיסית, האם תביעתו לא התיישנה בהתאם לפרמטרים הקבועים בחוק. נקודת המוצא העקרונית של שיטת המשפט שלנו היא, כי אם ידע התובע שיש לו זכות תביעה, ונמנע במשך שנים מלממש את זכותו לתבוע, יראו במחדלו משום כוונה לוותר על זכות התביעה.
בשורה ארוכה של פסק דין, דנו בתי המשפט בטעמים שעומדים בבסיס מוסד ההתיישנות. בתמצית ניתן לומר, כי מוסד ההתיישנות נועד למנוע הכבדת יתר על נתבעים, שתחייב אותם לשמור על ראיותיהם ולהיות חשופים לתביעות לאורך פרק זמן ארוך; מוסד ההתיישנות מבטא את התפיסה כי תובע אשר "ישן על זכויותיו" זנח למעשה את תביעתו, ותובע שכזה אף יוצר מצג של ויתור על התביעה כלפי הנתבע; והוא מבטא אף אינטרס של המערכת המשפטית לעסוק בענייני ההווה, שניתנים לבירור באופן יעיל, ולא בעניינים ישנים שאבד עליהם הכלח.
חוק ההתיישנות קובע, כי התקופה שבה מתיישנת תביעה היא 7 שנים – בזכות שאיננה מקרקעין; 15 שנים – במקרקעין לא מוסדרים; ו – 25 שנים במקרקעין מוסדרים.
סוגיית ההתיישנות בכלל, ובמקרקעין בפרט הופכת למורכבת יותר כאשר דנים בזכויות שלא ברור מה מעמדן. לדוגמא: זכויות בניה – האם הן זכויות במקרקעין או לא? בפסק הדין בעניין ע"א 3260/11 רחל ברכה, חברת עורכי דין נ' אפריקה ישראל להשקעות [נבו, 6/1/15] בית המשפט העליון קבע, כי השאלה האם יש לסווג תביעה כ"תביעה במקרקעין" כמובנה בחוק ההתיישנות תוכרע לפי תוכן התביעה ומהותה. כלומר: יש לבחון את אופיו של הסעד הנעתר בגדר התביעה, וגם את טיבה של הזכות הנתבעת.
על פי הפסיקה, רק תביעה למימוש זכות ולקבלת סעד הנוגע לקרקע מסוימת, שבעקבותיו יחול שינוי במצב הזכויות הקנייניות בקרקע הנדונה, או בחזקה עליה – תיחשב כ"תביעה במקרקעין" לעניין חוק ההתיישנות. לעומת זאת, תביעה לקבלת סעד כספי גרידא, או למימושה של זכות אובליגטורית בלבד "על המקרקעין", או "בקשר למקרקעין", היינו: תביעה שנועדה לאכוף על אדם ספציפי קיום זכות אישית הקשורה לשימוש במקרקעין, או לקבלת סעד כספי הנובע כתוצאה מהפרת התחייבות כאמור – כגון: תביעה לקבלת פיצויים או השבה – תיחשב, ככלל, כתביעה "בשאינו מקרקעין".
כאשר זכויות הבניה מקנות לאדם את הזכות לבנות במקרקעין מכח דין או היתר, כי אז מדובר בזכויות במקרקעין. מאידך, כאשר לתובע הזכות ב"זכויות הבניה" – אין זכות מוקנית לבנות במקרקעין (אלא הוא מייחל לזכות כזו), כי אז תביעתו לנהוג באותן זכויות מנהג בעלים – היא תביעה "בשאינו מקרקעין".
לפיכך, יש לבחון את מאפיינה הפרטניים של התובענה, קרי: נסיבותיה, מהותה, הזכות הנתבעת במסגרתה, והסעדים הנעתרים בגדרה. שכן, לא מדובר בתביעת זכות לשם מימוש "אינטרס השימוש" במקרקעין שבבעלות המערערת, אלא בתביעה המכוונת לקבלת החלק היחסי בזכויות לצורך ניצול הערך הכלכלי הגלום בהן, המהוה עפ"י אמות המידה לעיל, תביעה "בשאינו מקרקעין".
מומלץ, איפוא, להתייעץ היטב בשאלת זכויות התביעה ואף יותר חשוב מכך – לא להזניח את הזכויות ולתבוע אותן בזמן.